Pourquoi investir dans l'immobilier en Afrique

nov. 01, 2020

Salut les repats 👋,

J’espère que vous avez passé un bon week end !

Quelques chiffres sur la communauté grandissante que nous sommes :

🎊 Nous sommes désormais 2841 repats abonnés ✊
📊 391 membres actifs sur notre groupe Discord

80% des millionnaires dans le monde sont des "self made", c'est à dire qu'ils n'ont pas hérité de leur richesse. Tout le monde ne rêve pas de devenir millionnaire, en revanche, beaucoup d'entre nous aspirent à la liberté. La liberté de mouvement, de faire des activités qui nous passionnent, d'agir pour des causes qui nous tiennent à coeur, etc.

Qu'on le veuille ou non, l'argent est étroitement lié à cette liberté car il y contribue énormément. En outre, l'un des moyens prouvés comme les plus efficaces pour devenir libre financièrement est l'investissement immobilier.

Dans ce secteur en Afrique, il y a encore beaucoup à construire. De grandes opportunités d’achats sont à saisir soit pour avoir sa résidence secondaire au pays, soit pour faire de l’investissement locatif et ainsi aspirer à une liberté financière.

Pour la diaspora, investir dans l'immobilier sur le continent est l'une des premières étapes dans le long et parfois difficile processus de "repat(riation)".

Dans cette édition, nous allons aborder la complexité de l’investissement immobilier en Afrique dans le secteur résidentiel. Prêts ? C’est parti !

1. Une crise du logement Résidentiel 🏢

Avec 60% de sa population ayant moins de 25 ans, l'Afrique est le continent le plus jeune au monde. Il connaît actuellement une grave crise du logement, d'une part car la majorité des logements sont de mauvaise qualité. Dans de nombreux cas, le raccordement à l'électricité et à l'eau potable ne sont pas fiables voire sont inexistants. D'autre part, le nombre de logements est insuffisant et des millions d'africains n'ont pas de quoi se loger. Selon les estimations d’ONU-Habitat, 60% de la population urbaine en Afrique subsaharienne vit dans des bidonvilles, le taux le plus élevé au monde.
En 2010, l’Afrique du Nord comptait 12 millions d’habitants en bidonvilles, ce qui représentait seulement 13,3 % de ses citadins, le taux le plus bas dans les pays en développement. Ce chiffre bas est notamment grâce aux campagnes lancées au niveau national ; à l’instar du gouvernement marocain qui a engagé le vaste programme national de résorption des bidonvilles "Villes Sans Bidonvilles", en 2004.

Comme je l'avais évoqué dans un précédent article, la crise du logement en Afrique est l’exemple empirique de la “loi de l’offre et de la demande”. En effet, on constate que cette crise s’aggrave car la demande de logement augmente beaucoup plus vite que l'offre, ce qui fait augmenter le prix de l’immobilier.
Cette demande de logement augmente notamment pour 2 raisons : la croissance démographique africaine et un intense exode rural. Illustrons cela par des chiffres. Le taux de population urbaine est de :

59 % en Afrique australe
51 % en Afrique du Nord
45 % en Afrique de l’Ouest
42 % en Afrique centrale
24 % en Afrique de l’Est

Étant donné la lenteur des cycles de construction des logements, équilibrer l'offre et la demande nécessiterait un effort inédit. L'aggravation de cette crise est accentuée par l'instabilité politique et économique de certains pays africains. Comment la population s'organise ? Par le surpeuplement des logements existants et l'augmentation du nombre de sans-abri.

Afin de réduire l'écart entre la demande et l'offre, certains pays africains, comme la Côte d'Ivoire, sont arrivés à la conclusion que le développement des logements sociaux serait la solution la plus efficace. L'ambition du président Alassane D. Ouatarra était, en 2012, de construire 60 000 logements sociaux par an. Malheureusement, cet objectif est loin d’avoir été atteint, en effet, seuls 3 000 logements sociaux sont construits chaque année en Côte d’Ivoire.
Autre exemple, au Cameroun, les maisons sociales sont vendues à 30 000 euros : un montant stratosphérique face au revenu annuel moyen d'un citoyen camerounais : 500 euros.

🔔 Selon les récentes projections des Nations Unies, dans 30 ans, l'Afrique représentera 19% de la population mondiale soit 2,4 milliards d'habitants dont la moitié aura moins de 25 ans. L’enjeu majeur des gouvernements africains sera donc de fournir des infrastructures et logements adéquats pour que cette jeunesse puisse y vivre décemment ; sans qu’elle ne voit l’Occident comme le seul lieu où la vie pourrait y être plus décente…

2. Un secteur en forte demande mais difficilement accessible 💵

En théorie et à l'échelle mondiale, la demande en logements est presque illimitée. La population mondiale ne cesse de croître, les sans-abri ont besoin d'un logement et les personnes, en possédant déjà un, veulent soit plus d'espace, soit plus de confort, soit une énième résidence supplémentaire.
Dans les économies émergentes, cette demande théorique ne correspond pas à la demande empirique, c-à-d, dans celle effectivement observée. Et ce, principalement pour des causes de financement : moins de 5% de la population a contracté un crédit pour s'offrir un logement. Et ce, pour diverses raisons :

- D’une part, le taux de bancarisation en Afrique subsaharienne varie entre 5 et 15 % alors qu'en Tunisie par exemple, il est de 70%. Ce faible taux s'explique en grande partie par le poids du secteur informel dans l’économie, qui, d'après un rapport du Fonds monétaire international (FMI) atteint entre 20 et 65% du PIB en Afrique subsaharienne.

- Deuxième strate de difficulté. Pour les personnes ayant accès au crédit bancaire, par exemple en Afrique francophone, les taux de crédits tournent autour des 8% alors qu'en France actuellement c'est 1.3%. :

Pour les populations africaines, un bon moyen pour contrer cela serait de devenir propriétaire. Cependant, pour une grande majorité d’Africains, avec un salaire annuel moyen faible par rapport au prix d'achat d'un logement, il est impossible de le devenir.

💡 C'est exactement là où les repats, qui veulent investir en Afrique, pourront avoir un rôle déterminant. En investissant dans l’immobilier locatif, ils augmenteront l’offre de logement. Cela permettrait de rééquilibrer l’offre et la demande de logements, et ainsi résorber la crise.

Facile à dire vous me direz… Malheureusement les difficultés accompagnent souvent les jolies théories comme celle que l’on vient d’écrire…

La grande majorité des membres de la diaspora financent leurs projets immobiliers avec leurs fonds propres ce qui est à la fois avantageux mais très risqué comme le témoignent les retours d'expériences :

"Mon frère a acheté un terrain à 40 millions de FCFA mais le vendeur avait vendu ce terrain à 3 personnes, différentes ! Résultat : tout le monde au tribunal ! Et vu la lourdeur administrative que l'on peut observer dans notre pays, il n'est pas encore sorti d'affaire."

Olivier

ou encore :

"Ma mère se fait arnaquer par mes cousins au pays ! Ils lui promettent deux villas et elle envoie 500 euros par mois pour la construction, le chantier dure depuis 2 ans et rien à ce jour."

Fatou-Bintou

Les témoignages rapportent des difficultés similaires :

Envoyer de l’argent à un proche au pays afin de gérer l’achat de terrain ou maison et se rendre compte que ce proche a financé sa propre maison avec 😓
Acheter un terrain et ne jamais disposer du titre foncier 😫
Acheter un terrain via un contact “sûr” et se rendre compte qu’il a vendu le terrain à plusieurs personnes 🤔
Acheter un terrain dans les règles de l’art et se rendre compte qu’un individu se l’est approprié et a construit sa maison sur votre propre terrain 😱

En France, par exemple, où la rigueur administrative en termes de titre foncier est, fastidieuse certes, mais surtout relativement exemplaire. On peut difficilement le nier. La Vente En Futur état d'Achèvement (VEFA) est très bien encadrée et protège l'acquéreur.

Bien entendu, il est littéralement impossible de comparer cela avec l’Afrique. En effet le secteur administratif immobilier en Afrique est beaucoup moins mature qu’en France, en effet, durant des dizaines d’années, le continent était administré par les colons. Après leurs indépendances, les gouvernements locaux ont pris le “relais” (quand relais il y avait…) dans un contexte parfois très difficile (guerres, conflits locaux…). Cela explique donc facilement le “retard”. On comprend alors que le système administratif est donc plus récent et donc moins mature.

Il s’agit là de la même problématique quand on veut “comparer” le système d’état civil en France et en Afrique : difficile pour beaucoup de nous, issus de la diaspora, de récupérer un acte de naissance de notre arrière-arrière-grand-père alors que c’est relativement simple pour un français dont les ancêtres sont aussi français.
Je digresse, revenons à nos moutons…

Le système est en train de mûrir. Il est désormais possible de passer par des promoteurs, proposant des logements neufs sur plan en Afrique - équivalent donc à la VEFA.
Cependant, d'après des témoignages de nombreux projets vendus en lot sont ralentis car certaines personnes n'honorent pas leurs paiements et de ce fait, l'ensemble des lots accumulent du retard.

🤝 Dans l'investissement immobilier en général et surtout en Afrique, le risque 0 n'existe pas. Cependant, il est possible de fortement le réduire en travaillant son projet avec des partenaires fiables.

3. Wizodia pour sécuriser son investissement immobilier

Le 14 juin 2020, soit 1 mois après le lancement de cette newsletter, j’ai reçu un email de Yao ATTIGNON, Président de Wizodia qui me félicitait pour le travail accompli sur Repat Africa et me présentait la raison pour laquelle il a lancé Wizodia : sécuriser les transactions immobilières en Afrique pour la diaspora.

Avant de vous expliquer plus en détail ce que propose Wizodia, je vous avoue que je suis quelqu’un qui privilégie les relations humaines au “blini bling” des réseaux sociaux. Étant moi-même fortement intéressé par l’investissement immobilier en Afrique, je suis donc allé investiguer en profondeur ce que propose Wizodia et j’ai été agréablement surpris. Pour résumer :

Wizodia est sur le terrain : ils vont eux-mêmes visiter les lots disponibles en Afrique
Wizodia est une société visible : ils étaient présents au Salon Africain de l’Habitat qui a eu lieu sur Paris en 2018, (j’y étais moi-même en tant que visiteur) et sont passés à plusieurs reprises sur des chaînes télévisées africaines telles que la RTI
Wizodia est crédible : suite à nos échanges, je suis allé à la rencontre de Yao le 11 juillet 2020 dans les locaux de la société. Nous avons discuté pendant 1h30. Son expertise et ses explications claires m’ont convaincu. Je suis ressorti de notre échange en étant convaincu que j’achèterai mon terrain + maison en Côte d’Ivoire avec Wizodia 🙏 !

Qu’est ce que propose Wizodia ? 🤔

Wizodia vous permet d’acheter un terrain ou de construire votre maison en Afrique (tous standing) de manière sécurisée. La société est active depuis 3 ans maintenant. Elle est basée en France afin d’être plus proche de ses clients et surtout pour les rassurer sur les questions de sécurité. Sa proposition de valeur est claire et simple : sécuriser les transactions immobilières pour la diaspora africaine. Ils sont actifs dans les pays suivants :

Bénin 🇧🇯
Cameroun 🇨🇲
Congo Brazzaville 🇨🇬
Côte d’Ivoire 🇨🇮
Sénégal 🇸🇳 (projet pilote)
Togo 🇹🇬

Dans l’investissement immobilier en Afrique, l’un des principaux freins de la diaspora africaine est la perte de confiance vis-a-vis des partenaires africains. Avec Wizodia, l’avantage est qu’ils ont déjà fait ce travail pointu de séléction de partenaires fiables tels que les notaires, entreprises de construction, autorités locales, ce qui lui a permis en 3 ans de vendre plus de 60 terrains et 10 maisons en Afrique malgré l’instabilité politique et économique qu’on peut rencontrer dans certains pays africains 🙌.

Concrètement, qu’est ce que Wizodia vous propose ?

⛳️ Achetez votre terrain avec tous les justificatifs légaux fournis
🏡 Construisez votre maison sur-mesure ou sur plan : le délai est de 8 mois si vous possédez déjà votre terrain et tous les justificatifs. Si vous souhaitez acheter un terrain + maison (comme moi) avec Wizodia, il faut compter à peu près 2 ans en comptant les délais administratifs et les délais de construction
🏢 Construisez vos immeubles de rapport
🏘 Construisez votre bien de manière personnalisée : la société a déjà reçu des demandes pour construire des hôtels en Côte d’Ivoire
🚧 Effectuez le gros œuvre : dans le cas où vous souhaitez gérer vous-même les finitions de votre bien immobilier
💅 Effectuez les finitions : pour le cas où vous auriez déjà acheté votre maison et qu’il reste les finitions à faire et souhaitez les confier à un partenaire fiable

Wizodia vous propose des solutions de financement pour l’acquisition de votre maison. Pour en savoir plus, je vous laisse le soin de les contacter de ma part, vous y serez entre de bonnes mains.

🔔 Cerise sur le gâteau, avec le code REPATAFRICA bénéficiez de 500€ de remise sur vos frais de dossiers (qui sont de 700€) !

Je me renseigne avec Wizodia

Des nouvelles de la communauté repat.africa :

📈 70+ membres au sein du Repat Network : notre groupe mastermind où nous nous formons, partageons nos expériences / ressources et cotisons pour notre fonds d’investissements. Si vous souhaitez rejoindre le groupe, il vous suffit d’adhérer
👤 Si vous êtes intressé(e) par un poste de Business Developer chez Salesforce à Dublin (Irlande) pour être en lien avec les équipes africaines et voyager 1 à 2 fois par trimestre en Afrique, envoyez-moi un email à kara@repat.africa
👤 Archimella recherche une personne parlant couramment l’Espagnol ou le Néerlandais pour un poste de Customer Success / Support sur Lille. Si vous êtes intéressé(e), manifestez-vous 😉
👤 Coraline qui est une investisseuse expérimentée en immobilier, a lancé son offre de coaching : Futurs investisseurs. Afin de réussir votre premier investissement et enfin vous lancer, vous pouvez la contacter coraline@futursinvestisseurs.fr
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Vous préparez l’achat de votre bien immobilier en Afrique ? 🌍

Racontez-nous votre expérience en commentaire 😉

Repat Africa